欧宝买球欧宝买球平台房地产和物业服务行业跟踪报告:复苏三部曲 格局一点通
栏目:公司新闻 发布时间:2022-07-02 13:08:33

  欧宝买球我们相信,市场将沿着从销售到投资再到信用这一路径复苏,销售的复苏才刚刚开始。这一复苏顺序决定了,政策发力可能和基本面复苏长期共存。对地产开发行业而言,过去九个月的拿地规模这一个指标,对于判断企业信用、市占率和盈利能力而言都足够有用。民营物管公司相比民营地产公司而言更容易走出困境,尽管国有企业在物业管理行业也占据竞争优势。

  销售复苏局面得到确认。和历史周期不同,本轮周期中资本市场投资者对政策效果的信心相对较低,故而销售确认复苏有助于企业估值上行。2022 年6 月前28 天,30 个大中城市新房销售额环比提升81.9%,同比下降9.8%(5 月同比下降48.3%),我们跟踪的43 城市新房签约套数环比提升60.7%,同比下降14.6%(5 月同比下降45.9%),14 城市二手销售签约套数环比提升32.7%,同比下降1.7%(5 月同比下降19.7%)。最新7 天,30 个大中城市商品房成交面积环比上一个周度上涨0.8%,我们统计的样本城市新房签约套数环比上一个周度上涨25.0%,二手房签约套数环比上一个周度上涨2.1%。大多数开发企业在更好的蓄客及去化之下,6 月销售预计较5 月环比显著增长。

  投资复苏有待时日,政策空间仍然广阔。历史上每一轮销售复苏往往很快伴随投资拿地复苏,企业在市场底部也容易迅速转为乐观。但本轮周期情形不同,大多数企业面临融资困难远甚往日(曾经,即便销售下探,地产债刚兑信心却很强)。

  故而本轮周期销售复苏和投资复苏之间的时间跨度或许较长,土地市场热度难以迅速恢复,甚至房企对销售复苏的定性都预计极尽谨慎。这也使得政策宽松的窗口可能较长。一些政策具备开创性(例如房票),一些政策虽然本意和地产市场无关,却可能对需求影响明显(例如上海放开毕业生落户)。这种基本面和政策面同向共振的时期,在历史上是罕见的。

  信用风险有所消退,但信用复苏仍有很长的路要走。和过去六个月不同,监管对信用风险更为重视,银行金融机构在剩下未爆雷民企的负债头寸显然更大,企业本身主动坚持的意愿也显然更强。但是,即便销售复苏,相信债权人向地产行业投放增量资金意愿的恢复难度可能依然较大,一些企业或仍需缩表以偿还负债。

  开发行业主要聚焦周期拿地指标。我们认为,判断开发企业前景的一个最简单指标,是2021 年9 月-2022 年5 月以来公司拿地的合同金额总计,尤其是拿地合同金额和历史拿地金额的比较,以及拿地合同金额和销售额的对比。这是因为,足额拿地本身说明企业通畅的融资渠道,更意味着企业补充了一批盈利能力更优的土地(且往往位于一二线城市)。这更是因为,如果企业在长达三个季度的时间不拿地,其货值结构可能恶化,剩余可售货值往往难于去化。所以,如果企业长时间不拿地,其市占率和盈利能力就可能下降,信用风险也相对更大一些。当然,对股票投资价值的判断还需结合估值因素。

  物业服务主要聚焦独立性。物业管理具备广阔成长空间,头部公司市占率并不高。即便面对关联方信用风险,物管公司只要保持企业独立,则本身不存在庞大的负债问题。唯物管公司仍然需要在战略、业务和人事考核等方面充分证明自身的独立性。相比民营地产公司而言,民营物管公司更容易走出困境(如能坚持独立运营)。但行业内部,国有企业仍然占据多方面优势。

  风险提示:房地产市场销售反复的风险;局部区域疫情扰动市场的风险;货值结构分化之下,一些企业持续缩表的风险。

  投资建议。我们认为,对销售最敏感的,是从事经纪服务的企业,我们推荐贝壳。

  当前地产开发板块的估值和所处周期位置都极富吸引力,推荐保利发展、万科A、金地集团、绿城中国、滨江集团、华润置地、招商蛇口、华发股份、龙湖集团和美的置业。物业服务领域,我们看好华润万象生活、保利物业、招商积余、绿城服务、中海物业和碧桂园服务。